Když se porovná nemovitost postavená v roce 1995, 2005, 2015 a 2025… A když se porovnají i rekonstrukce – rozsah a standard v jednotlivých obdobích – velký rozdíl.

Vyberu třeba okna – v devadesátých letech panovalo nadšení z tehdejší novinky na trhu plastových nebo komfortnějších, moderních dřevěných eurooken. Jak skvěle těsní, jak se výborně udržují. Dnes už ale nestačí, řeší se lepší materiály, trojskla. Pak třeba izolace, střešní krytiny. Sanitární keramika, obklady, podlahy… Mohla bych pokračovat. Klade se důraz na design.

Sleduji to u klientů, i nemovitost dobře udržovanou, relativně nedávno postavenou, si chtějí přestavět, zrekonstruovat dle svého vkusu, pořídit novou kuchyňskou linku, přestavět koupelnu.

Rostoucí nároky vidím i v oblasti nájemního bydlení. Často i u mladých klientů, hledajících své první samostatné bydlení, kde pro ně hraje roli i pocit určitého sociálního postavení. Chtějí bydlet v hezkém prostředí, za standard vybavení bytu považují moderní linku, myčku, pračku…

Doba se mění, nároky rostou a pokrok samozřejmě i prodražuje.

Scénář z praxe

Klient: „Koupil jsem si investiční byt na hypotéku a teď bych ho potřeboval okamžitě

pronajmout za cenu … , aby se mi to se splátkami vyplatilo.“

„Nemůžu si dovolit pronajmout za méně.“

„Spočítal jsem si návratnost a pod tuto částku prostě nejdu.“

„Všude píší, jak jsou byty nedostupné a jak je na každý byt fronta zájemců, tak dám

Cenu … ! Nebo radši vyšší? A mám svá kritéria, tak si budu vybírat!“

„Koupil jsem byt a hned po zavkladování na katastru chci obratem pronajmout za … .

Už můžete hledat vhodného nájemce, všude čtu, jaký je zájem. Ne, na co čekat na

focení a prezentaci, proč?“

„Kamarád pronajímá takový malý byt za … , můj je větší, tak chci nejméně … !“

Klient druhý den po zveřejnění inzerce: „Tak kolik je zájemců? Nikdo? Jé, toho ale nechci.

„A inzerujete to všude? Co tam dát jinou úvodní

fotku? Ne, ta cena je akorát, můj byt je lepší!“

Klient investor: „Všude čtu, jak nájmy stoupají, tak já ho nájemníkům zvýším!“

Realita

Ano, čteme a slyšíme o stoupajících cenách bytů, zvyšujícím se počtu lidí, kteří nedosáhnou na hypotéku a žene je to do nájmů, ale také je tu i řada dalších informací, které se musí dohledat. A záleží, kdo si jakou vybere, do jaké hloubky půjde.

A ano, mnoho lidí investuje do nemovitosti. Při inflaci je to jedna z nejsnadnějších možností kam vložit a uchránit volné peníze a ještě s vizí průběžného příjmu. Ne každý chce investiční zlato nebo cenné papíry. A koupě nemovitosti na hypotéku je zase možnost, jak mít v budoucnu majetkové zajištění.

Konkurence

Stejný nápad má ale mnoho lidí, a tak je na trhu pražských nemovitostí nabídka těch menších investičních bytů k pronájmu docela široká, zájemci si tedy mohou vybírat (ti slušní, solidní). (Je také kategorie zájemců, které nikdo nechce „Nemůžemepořádnicsehnat“ ale o tom příště.)

Cenu určuje nabídka a poptávka. A dva zdánlivě stejné byty 2+kk se mohou výrazně lišit -polohou, umístěním, okolím.

Než investujete

Člověk může mít různá očekávání – pozor na ta nereálná. Před investicí, zejména tou za pomocí hypotéky, je nutno zjistit všechna pro a proti.

Zhodnotit situaci na trhu z více zdrojů. Na realitních portálech mohou být inzerované nájemní byty za určitou cenu, ale mohou tam „viset“ delší dobu. Také může dojít k úpravě ceny při jednání s budoucím nájemcem a výsledná se pak liší od inzerované, to už se nedozvíte.

A samozřejmě, každý se pohybuje v určité sociální bublině. Doporučuji brát v potaz průměrnou mzdu a podívat se i na jobs, jaké jsou nabízené platy. Divíte se, čekali jste je vyšší? Napovědělo vám to o kupní síle. Může si tolik lidí dovolit cenu, se kterou počítáte?                                  Zájemce o bydlení nekouká jen na výši nájmu, počítá celkové náklady.

A nezapomenout, že sebelepší nájemník může předčasně nájem ukončit z vážných důvodů.

Počítat i s možnými legislativními zásahy – vyšší daně, úrokové sazby, regulace…

Uklidňuji pak klienty – majitele nemovitosti, zachovejte klid. Ceny bytů v dlouhodobém horizontu rostou – i když s výkyvy a vaše nemovitost se zhodnocuje, tak jako tak a pronajatá je bonus navíc.

A zvýšit radikálně nájem? Jde to jen v souladu se zákonem a rozumem. Ztratit dobrého nájemníka je škoda.

Vybaví se mi vzpomínky na pražská sídliště mého dětství. Někdo je má možná zafixovaná v paměti v podobě masové výstavby koncem 70. a během 80. let. Doslova panel na panelu, tmavé spáry, šeď, neupravené okolí nebo honem dostavované ještě za provozu.

Jenže ta úplně původní byla jiná – Invalidovna, Hloubětín, Novodvorská, Prosek, Ďáblice, Krč, Pankrác… Byla navrhována pečlivě a promyšleně jako celá plnohodnotná města ve městě s veškerou občanskou a volnočasovou vybaveností v místě, a navíc zdobená uměleckými díly. Bylo v tom nadšení něco dokázat. Vzpomeňme si na obrovský úspěch na EXPU 58, na nové materiály, originální design, módu…

Sídliště nebyla jen u nás v socialistickém bloku, idea moderního kolektivního bydlení provázela světové architekty již od první poloviny 20.stol. Vycházelo se z rozvoje průmyslu, techniky, vědy, touhy po změně společnosti a jejího řádu. Myšlenka může být ušlechtilá, ale její zhmotnění pak v běžném životě ukáže na její správnost či omyl. To masové, kolektivní moc nefunguje, jde proti lidské přirozenosti. Ale v menší míře… Některá architektonická díla vzbuzují dodnes velký obdiv.

Z těch původních myšlenek vycházeli i architekti a stavaři u nás, vždyť mnozí před válkou prošli stejnými školami. Smělé návrhy z politicky uvolněných šedesátých let tak odrážely vliv Le Corbusiera, funkcionalismu, prolínaly se s novým odlehčeným Bruselským stylem.

Vzniklo oceňované experimentální sídliště Invalidovna, ke kterému se vázaly i návrhy interiérů, nábytku, designu. Variabilní bytové domy doplňovala svobodárna/hotelový dům, obchody, společenská centra a později hotel Olympic. Vzniklo také menší sídliště Hloubětín s ikonickou kruhovou prosklenou restaurací Havana, následovaly jedinečné Ďáblice, sídliště Novodvorská a Krč s mezonetovými domy „Švéďáky“. Vzpomene si někdo na Modrý pavilon s mozaikovým obkladem, v odlehčeném designu? Veřejný prostor zdobila jezírka, fontány, plastiky. Domy měly často pásová okna a lodžie – takový odkaz funkcionalismu, vše světlé, někde efektní břidlicové obklady přízemních částí.

A jak socialismus s jeho pětiletkami nefungoval, tak ekonomická situace neumožnila pokračování v realizaci dalších zajímavých nápadů.

Stavby měly nedostatky. Standardy dnes samozřejmě nemyslitelné – špatné izolace, umakart, PVC, tapety nalepené na panelu, dřevěná okna s komplikovanou údržbou. A hlavně problém – velikost. Panelové soustavy umožňovaly jen malé prostory místností.

Posuzovat se ale musí z pohledu a souvislostech té doby. Pro mnoho lidí představovala taková novostavba s ústředním topením a rozvodem teplé vody neobyčejný luxus.

Povedla se privatizace – po pádu socialismu se ukázala být jako prozřetelné řešení – nájemníci si mohly byty odkoupit a o vlastní majetek se jinak starat, ze sídlišť nevznikly vyloučené lokality na rozdíl od mnoha zemí.

Nepovedlo se barevné řešení a nenávratné zničení doplňujících budov, roztříštění celistvosti prostoru „zmizení“ – krádeže uměleckých děl.

Po létech šedi, chtěli prostě lidé barevný svět. Snad se postupem let dojde opět k tomu, že světlé a přírodní barvy lépe vzájemně ladí a jsou nadčasové.

Sídliště jsou neoddělitelnou součástí Prahy – ať se to někomu líbí nebo ne. Zaslouží si péči a citlivou obnovu.

Máte nějaké oblíbené sídliště či stavbu ze „šedesátek“ či „sedmdesátek“?

U aukce jsou pro a proti.

Na první pohled to může znít jako férové řešení: šanci má každý, nezáleží na tom, kdo se první ozval na inzerát, kdo přišel první na prohlídku.

Jenže realita ukazuje, že aukce bývá vnímána rozporuplně.

Některé kupující odradí – chtějí se přijít podívat na byt za konkrétní cenu a nechtějí se účastnit „soutěže“ a majitel může o solidního zájemce přijít. Je tu určité prostředí, zvyky a mnoha lidem je licitování o ceně nepříjemné.

Naopak ten, kdo nabídne nejvíc, může později dělat potíže – například složitě připomínkovat smlouvy, klást si další podmínky, může se protáhnou vyřízení hypotéky apod.

Aukce může být skvělý nástroj, pokud je předem připravená a informuje se o ní hned v inzerátu.

Nic není horšího, než když se sejde více zájemců během série prohlídek a nastane zmatek, slibuje se modré z nebe, někdo odmítá odejít, někdo se naopak urazí, majitel někomu ve a stresu a neznalosti něco slíbí, vzápětí toho lituje… Pak chce cenu navýšit. To nikdo nechce zažít.

Aukce je vhodná pouze pro takovou nemovitost, kde se předpokládá vyšší zájem (v současnosti např. „investiční“ menší byty) a prodávající se obává, aby třeba neprodal za málo  Pokud takto uvažuje, je potřeba vše dopodrobna s klientem probrat, připravit podmínky a kritéria aukce, aby vše bylo transparentní a spravedlivé.

Pokud nemovitost není vhodná pro aukci, vyžaduje to diplomacii k vysvětlení proč ne. Někdo je přesvědčený o jedinečnosti své nemovitosti a nemůže se mu to brát za zlé, v realitách se nepohybuje, je třeba ovlivněn médii, ze kterých nabyde pocit, že trh je plný investorů, kteří si chtějí uložit peníze do jakékoliv nemovitosti. V takovém případě se musí předejít trapné situaci, kdy bude nemovitost inzerovaná s podmínkou aukce a místo peroucích se zájemců nebude prostě nikdo. Případně se ozve někdo, kdo bude naopak smlouvat.

Mění se také situace na trhu, o co byl včera zájem, dnes již není, to je zapotřebí mít stále na paměti.

V případě aukce je nutné, aby tento fakt zájemci předem znali a šli na prohlídku s vědomím, že majitel si vybere toho, kdo nabídne nejlepší podmínky transakce a v rozumné lhůtě. Zájemci musí mít časový  prostor vše zvážit, pročíst si dokumenty, poradit se, připravit v klidu nabídku, a ne mít pocit, že jsou pod tlakem.

Dobrý obchod je ten, kdy jsou obě strany spokojené – jeden dobře prodal a druhý skvěle koupil.

Často čtu v různých diskuzích, jak je dnes bydlení nedostupné, nostalgii, jak dříve bylo vše snad zadarmo a v privatizaci se byty získávaly za pár korun. Takže by to chtělo uvést na pravou míru.

Vzpomínáte na dobu, kdy se nemovitosti prodávaly prostřednictvím inzerátu v Annonci?

A jak se v dopisních schránkách objevovaly letáčky typu – „Koupím byt v tomto domě“? (Vlastníci si pak mysleli, jaký je zrovna jejich byt hodnotný, když je takový zájem…)

A nebo podomácku vyrobené letáčky nalepené na sloupech veřejného osvětlení – „Prodám 3+1/L RK nevolat“.

Nebo, jak v pasážích a veřejných prostorech stály stojánky s oblíbenými katalogy nemovitostí realitních kanceláří?                                                             Než se inzerát otiskl, trvalo to do uzávěrky dlouho, kdo pak zavolal (na pevnou linku samozřejmě) nabídka už dávno neplatila.    Na prvních internetových realitních portálech byly zase inzeráty s fotkami často podivnými, o textu a informacích nemluvě.

A developerské projekty? Ty měly pár prvních jednoduchých vizualizací – nákresů. Někdy i billboard. Hlavní informace a vše okolo projektu se řešilo osobně v kanceláři společnosti.

Když se ohlédnu zpět, jak a kam se svět realit posunul, tak mám pocit jako bych prošla několika érami během jedné kariéry. Změnilo se postupně vše – vnímání lidí, generace, legislativa a hlavně technologie, spolu s marketingem.

Před pár lety se mezi makléři soutěžilo, kdo získá lepší cenu a pozici v tištěném magazínu, lepší místo ve výloze, kdo kam nejrychleji dojede k náboru. Smlouvy a připomínky se řešily od pevného počítače v kanceláři. Z prohlídky či jednání se spěchalo rychle k mailu (ano, ten byl jen v pevném počítači), aby se něco nezmeškalo. Kdepak tenkrát levná data, Wi-Fi. Fotilo se na kompakt a videoprohlídka znamenala spíš takové rychlejší mávnutí kamery bez střihu a zvuku, navíc stejně většině potencionálních zákazníků soubor nešel v počítači otevřít. Na prohlídky chodili „nemovitostní turisté“ a zvědavci, kupující se často snažili makléře obejít (ne, že by  to dnes nezkoušeli). Prodávající i kupující měli často nereálné představy o všem, včetně přesvědčení, že čím více realitek bude jejich nemovitost nabízet, tím větší šance na prodej.                                                                                                                                                                                                                               A ty lhůty na katastru… Návrh na vklad připomínal slohové cvičení.

Převratnou změnu způsobil rychlý rozvoj moderních technologií, smartphony, aplikace.

Dnes mluvíme o 3D skenech, dronových záběrech, vizualizacích, cílené reklamě. Rozhoduje vizuální kvalita, autenticita, příběh, schopnost rychle zaujmout klienta během několika vteřin online. Fotografie musí být profesionální i umělecká, s nápadem. Často se k prezentaci připravuje homestaging, videoprohlídka. Sociální sítě, které při vzniku působily spíš jako volnočasová zábava, jsou dnes klíčovým nástrojem pro nabídku nemovitostí, budování důvěry a značky makléře.

Developerské společnosti mají na každý projekt propracovaný web a marketing, klientské  účty pro komunikaci a správu dokumentace. K tomu vizualizace, modely, vzorníky materiálů a vybavení.

Díky technologiím můžeme být neustále online a tvořit krásné a poutavé prezentace. Na procházce mohu vyfotit iphonem zajímavou scenérii na doplnění inzerátu a ona se mi hned přenese do počítače. Nebo mohu upravit rovnou z telefonu, a navíc i přidat do příspěvku na sociální sítě. Makléři tak jsou v jedné osobě marketéři, stylisté, digitální tvůrci.

Připomínky ke smluvní dokumentaci s klientem lze dořešit také hned pomocí smartphonu nebo třeba cestou na jednání z notebooku, při zastávce na kávu.

Významná  změna ve vývoji byla legislativa, která přinesla (konečně) větší řád.

Nový Občanský zákoník, přinesl nové sjednocení pravidel.

Katastrální zákon přinesl (mimo jiné) ochrannou lhůtu u zápisů změn týkajících se vlastnictví nemovitosti.

Zákon o spotřebitelském úvěru přinesl nové regulace a transparentnost u hypoték. Zejména pokuta za předčasné splacení hypotéky byl dříve velký problém. Spočítat hypotéku a vybrat nejvhodnější banku navíc lze za pár kliknutí.

Dalším milníkem byl dlouho očekávaný Zákon o realitním zprostředkování.

A Stavební zákon.

Díky digitalizaci, aplikacím, dálkovým přístupům, elektronickým podpisům můžeme spoustu úředních věcí vyřešit online, bez nutnosti osobní návštěvy. Již žádné stání fronty např. kvůli výpisu listu vlastnictví. Spočítat hypotéku a vybrat nejvhodnější banku lze za pár kliknutí. Dělají se online schůzky, virtuální prohlídky.

Celkové změny se projevily i u klientů. Jsou informovanější (internet, cenové mapy, srovnávače hypoték) a to jim dává sílu. Mají vyšší nároky na servis, prezentaci i komunikaci, díky legislativě větší jistotu. Roste zájem o osobní přístup, konzultace, důvěru a transparentnost. My jim musíme být partneři, průvodci a často i psychologové.

Do oboru vstoupila nová generace makléřů, která vyrostla se smartphonem v ruce. Umí se skvěle prezentovat, sebevědomí jim nechybí. Na druhou stranu někdy zapomínají, že nejde jen o lajky a rychlou provizi. Úspěšný makléř musí spojit digitální dovednosti s lidským přístupem, být vidět ale zároveň být autentický a seriózní. Umět vyřešit operativně i nenadálý problém. Profesionalita a pokora je důležitá.

Technologie nám šetří čas a zároveň tím  umožňují, věnovat se tomu, co žádná aplikace nenahradí – osobnímu kontaktu, naslouchání a poradenství. A za mě – věnovat se dalšímu sebevzdělávání a sledování trendů.

]]> http://estateandlife.cz/jak-se-menilo-bydleni-a-moznosti-po-roce-1989/ Mon, 20 Oct 2025 13:20:00 +0000 https://estateandlife.cz/?p=7602 Pamatujete na 90.léta, nadšení ze svobody, možnosti vycestovat a touhy po vlastním bydlení? Nebo znáte z vyprávění rodičů?

Doba se neuvěřitelně změnila – a s ní i stavebnictví, architektura, financování ale i uvažování, Je to prostě 35 let, jiná generace – jiné vnímání, nároky, možnosti a priority.

V turbulentní době byla potřeba „mít konečně něco svého“, jistotu vlastního domova. Utéct z nekonečné šedi nájemního bydlení pod správou OPBH, symbolu socialistického bydlení, kdy všechno bylo „jako“ všech a zároveň ničí, tak se nikdo také o kulturu bydlení nestaral. Mladší generace to vidí z filmů a dokumentů (Panelstory, Kulový blesk). Šeď na sídlištích i v centru, ohrady, lešení a nápisy „Pozor padá omítka“.

A začátky byly těžké. Kdo po pádu železné opony překročil západní hranice, viděl ten obrovský kontrast a pohled vypovídající o smutném stavu naší země. Nastal přerod z nefungujícího plánovaného hospodářství do tržní ekonomiky.

Někdo řešil bydlení stavbou svépomocí, někdo se snažil získat/překoupit alespoň družstevní byt. Touha hnala vpřed.

Proběhly restituce a první privatizace bytového fondu. Ekonomika se pomalu rozjížděla, začaly první malé developerské projekty. Jedním výrazným byl v Praze projekt Hvězda. Stále zajímavý, atypický. Hitem byly také půdní byty. Ale získat ho, zrekonstruovat – to nebylo lehké.

Nájemné bylo regulované, aby nedošlo k sociálním pohromám a nepokojům, jenže – začarovaný kruh – majitelé navrácených činžovních domů, neměli tak na opravy, které většina domů po 40 letech socialismu potřebovala. Složité pro obě strany.

Řešení a touha mnohých byla hypotéka na vlastní dům či byt, známá ze zahraničních filmů a knížek. Banky se v té době orientovaly se na firemní klientelu. Banky vznikaly, ovšem i padaly. V té době se zrodil výraz tunelování. Bohužel se týkal i stavebnictví. Na aféru H-Systém se nedá zapomenout. Sen po rodinném řadovém domku se změnil pro jejich klienty v noční můru. Další frekventovaný výraz byl – druhotná platební neschopnost. Týkal se samozřejmě stavebnictví.

Poptávku po úvěrech na bydlení mělo alespoň trochu zažehnat stavební spoření. Díky vysokým úrokovým sazbám a státní podpoře, to byl velmi populární produkt. A stavební spořitelny se předháněly ve vtipných reklamách – třeba ta s liškou.

Okolo přelomu milénia se v menším objevila v některých obcích výstavba družstevního bydlení pro mladé, spolufinancovaná obcí a státní dotací, podmíněná ale přísnými kritérii.

Také se začaly revitalizovat panelové domy, což byl spolu s privatizací, dobrý krok a sídliště se postupně měnila v příjemné místo k životu.

Na trh postupně přicházely i zahraniční banky, které se začaly orientovat konečně na privátní klientelu a hypotéky. Podmínky prvních hypoték byly tvrdé, získal jí jen ten, kdo měl nadprůměrný příjem, což většina zájemců nesplňovala. Pamatuji si první klienty, kteří si brali úvěr na dům – podepisovali smlouvu s obavami, protože šlo o závazek, jaký do té doby nikdo neznal. A ten úrok… (okolo 7% p.a.). A také pokuta za předčasné splacení. Pro starší generaci byl navíc úvěr synonymem pro dluh a neúspěch. Dříve se prostě léta šetřilo a pak něco pořídilo, což v nové době a inflaci pozbylo smysl. Ani hypotéka ale nepomohla všem, nešla s ní financovat koupě družstevního bytu (podílu) a ty tehdy na trhu po privatizaci převládaly.

Otevřela se nová éra. Banky začaly financovat ve větším i stavební projekty, takže postupně rostly řadové domky, menší bytové domy a objem se zvyšoval. Rozvoj nových materiálů, domky – dřevostavby.

Sny o vlastním hezkém bydlení se tak staly reálnějším pro větší skupinu obyvatel. S růstem ekonomiky, rozvojem, potřebami se také postupně měnil styl výstavby. Od jednodušších budov k větším komplexům. Dostával se ke slovu styl, design.

Po vstupu do EU začali více přicházet i zahraniční investoři a developeři. Přišli s vizí, nápady.

Rozvoj zbrzdila světová krize. Doporučuji skvělý film Sázka na nejistotu (The Bib Short), kde se o této události dozvíte více. Po stagnaci najednou boom a do té doby nevídané velkorysé stavby s originálním vzhledem, proměny celých čtvrtí. Pokrok v technologiích, přístupu k veřejnému prostoru, s důrazem na úspornost a ekologii.

Vzlety a pády, stoupání a klesání úroků, krize, stagnace to provází každou dobu. Další bod zlomu byla pandemie.

Dnes tu stojí celé nové čtvrti, projekty velké, komorní i luxusní. Když si vzpomenu na první nesmělé projekty z devadesátých let a vidím ty velkoryse pojaté nynější, je to opravdu obrovský rozdíl. Zlepšila se legislativa týkající se nemovitostí, podmínky bank u hypoték se staly transparentní, vysoké pokuty za předčasné splacení hypotéky, které často zhatily plány a realitní obchod jsou již minulostí

Individuální výstavba se také posunula. Od dřívější romantické vize v podobě koupě levného starého domku na okraji obce a jeho rekonstrukce, se po zkušenostech ustoupilo a u takové nemovitosti se nyní vidí potenciál pozemku, na kterém se může zbourat domek nevyhovující a postavit nový, dle vlastních představ, úsporný a třeba dřevostavba. A také z prvotního nadšení z předimenzovaných velkých rodinných domů a vil se přešlo spíše k promyšlenosti, stylu. Mnozí vzpomenou na termín „podnikatelské baroko“.

Bydlení se stalo součástí životního standardu a stylu, Lidé začali přemýšlet dlouhodobě, plánovat, pořizovat si investiční byty.

I přes rozvoj a technologie je bydlení stále problém – byrokracie brání efektivnějšímu a rychlejšímu stavění, přísné normy zase budování jednoduchých ekonomických bytů a pro mnoho lidí je tak vlastní bydlení se zvyšujícími cenami stále nedostupné.

Potřeba vlastního domova je přirozená věc a nás stále provází, mění se jen doba, nároky a možnosti.

Léta se setkáváme s emocemi kolem nové výstavby. Často v médiích proběhne informace, že se obyvatelé některé lokality brání zamýšlenému developerskému projektu, vznikají petice. Často objevují diskuse o tom, zda by se na sídlištích nebo v městských prolukách mělo dále stavět. Mnozí obyvatelé mají obavy, že nové projekty přinesou hluk, více dopravy nebo ztrátu zeleně.

Podzim – to je nejkrásnější a nejinspirativnější období v roce. Na to se vždy těším.