Někdy mám chuť vykřiknout: “Už tolik nečtěte a nesledujte hlavní média! Zkuste vyhledávat informace a data také sami, jinde a přemýšlejte!“
Scénář z praxe
Klient: „Koupil jsem si investiční byt na hypotéku a teď bych ho potřeboval okamžitě
pronajmout za cenu … , aby se mi to se splátkami vyplatilo.“
„Nemůžu si dovolit pronajmout za méně.“
„Spočítal jsem si návratnost a pod tuto částku prostě nejdu.“
„Všude píší, jak jsou byty nedostupné a jak je na každý byt fronta zájemců, tak dám
Cenu … ! Nebo radši vyšší? A mám svá kritéria, tak si budu vybírat!“
„Koupil jsem byt a hned po zavkladování na katastru chci obratem pronajmout za … .
Už můžete hledat vhodného nájemce, všude čtu, jaký je zájem. Ne, na co čekat na
focení a prezentaci, proč?“
„Kamarád pronajímá takový malý byt za … , můj je větší, tak chci nejméně … !“
Klient druhý den po zveřejnění inzerce: „Tak kolik je zájemců? Nikdo? Jé, toho ale nechci.
„A inzerujete to všude? Co tam dát jinou úvodní
fotku? Ne, ta cena je akorát, můj byt je lepší!“
Klient investor: „Všude čtu, jak nájmy stoupají, tak já ho nájemníkům zvýším!“
Realita
Ano, čteme a slyšíme o stoupajících cenách bytů, zvyšujícím se počtu lidí, kteří nedosáhnou na hypotéku a žene je to do nájmů, ale také je tu i řada dalších informací, které se musí dohledat. A záleží, kdo si jakou vybere, do jaké hloubky půjde.
A ano, mnoho lidí investuje do nemovitosti. Při inflaci je to jedna z nejsnadnějších možností kam vložit a uchránit volné peníze a ještě s vizí průběžného příjmu. Ne každý chce investiční zlato nebo cenné papíry. A koupě nemovitosti na hypotéku je zase možnost, jak mít v budoucnu majetkové zajištění.
Konkurence
Stejný nápad má ale mnoho lidí, a tak je na trhu pražských nemovitostí nabídka těch menších investičních bytů k pronájmu docela široká, zájemci si tedy mohou vybírat (ti slušní, solidní). (Je také kategorie zájemců, které nikdo nechce „Nemůžemepořádnicsehnat“ ale o tom příště.)
Cenu určuje nabídka a poptávka. A dva zdánlivě stejné byty 2+kk se mohou výrazně lišit -polohou, umístěním, okolím.
Než investujete
Člověk může mít různá očekávání – pozor na ta nereálná. Před investicí, zejména tou za pomocí hypotéky, je nutno zjistit všechna pro a proti.
Zhodnotit situaci na trhu z více zdrojů. Na realitních portálech mohou být inzerované nájemní byty za určitou cenu, ale mohou tam „viset“ delší dobu. Také může dojít k úpravě ceny při jednání s budoucím nájemcem a výsledná se pak liší od inzerované, to už se nedozvíte.
A samozřejmě, každý se pohybuje v určité sociální bublině. Doporučuji brát v potaz průměrnou mzdu a podívat se i na jobs, jaké jsou nabízené platy. Divíte se, čekali jste je vyšší? Napovědělo vám to o kupní síle. Může si tolik lidí dovolit cenu, se kterou počítáte? Zájemce o bydlení nekouká jen na výši nájmu, počítá celkové náklady.
A nezapomenout, že sebelepší nájemník může předčasně nájem ukončit z vážných důvodů.
Počítat i s možnými legislativními zásahy – vyšší daně, úrokové sazby, regulace…
Uklidňuji pak klienty – majitele nemovitosti, zachovejte klid. Ceny bytů v dlouhodobém horizontu rostou – i když s výkyvy a vaše nemovitost se zhodnocuje, tak jako tak a pronajatá je bonus navíc.
A zvýšit radikálně nájem? Jde to jen v souladu se zákonem a rozumem. Ztratit dobrého nájemníka je škoda.
