Určit tu správnou cenu nemovitosti je jedna z nejdůležitějších částí celého prodeje a začátek procesu. V posledních letech se často klienti ptají na možnost aukce (někdo plete s dražbou) 🏠 🔨
U aukce jsou pro a proti.
Na první pohled to může znít jako férové řešení: šanci má každý, nezáleží na tom, kdo se první ozval na inzerát, kdo přišel první na prohlídku.
Jenže realita ukazuje, že aukce bývá vnímána rozporuplně.
Některé kupující odradí – chtějí se přijít podívat na byt za konkrétní cenu a nechtějí se účastnit „soutěže“ a majitel může o solidního zájemce přijít. Je tu určité prostředí, zvyky a mnoha lidem je licitování o ceně nepříjemné.
Naopak ten, kdo nabídne nejvíc, může později dělat potíže – například složitě připomínkovat smlouvy, klást si další podmínky, může se protáhnou vyřízení hypotéky apod.
Aukce může být skvělý nástroj, pokud je předem připravená a informuje se o ní hned v inzerátu.
Nic není horšího, než když se sejde více zájemců během série prohlídek a nastane zmatek, slibuje se modré z nebe, někdo odmítá odejít, někdo se naopak urazí, majitel někomu ve a stresu a neznalosti něco slíbí, vzápětí toho lituje… Pak chce cenu navýšit. To nikdo nechce zažít.
Aukce je vhodná pouze pro takovou nemovitost, kde se předpokládá vyšší zájem (v současnosti např. „investiční“ menší byty) a prodávající se obává, aby třeba neprodal za málo 🙂 Pokud takto uvažuje, je potřeba vše dopodrobna s klientem probrat, připravit podmínky a kritéria aukce, aby vše bylo transparentní a spravedlivé.
Pokud nemovitost není vhodná pro aukci, vyžaduje to diplomacii k vysvětlení proč ne. Někdo je přesvědčený o jedinečnosti své nemovitosti a nemůže se mu to brát za zlé, v realitách se nepohybuje, je třeba ovlivněn médii, ze kterých nabyde pocit, že trh je plný investorů, kteří si chtějí uložit peníze do jakékoliv nemovitosti. V takovém případě se musí předejít trapné situaci, kdy bude nemovitost inzerovaná s podmínkou aukce a místo peroucích se zájemců nebude prostě nikdo. Případně se ozve někdo, kdo bude naopak smlouvat.
Mění se také situace na trhu, o co byl včera zájem, dnes již není, to je zapotřebí mít stále na paměti.
V případě aukce je nutné, aby tento fakt zájemci předem znali a šli na prohlídku s vědomím, že majitel si vybere toho, kdo nabídne nejlepší podmínky transakce a v rozumné lhůtě. Zájemci musí mít časový prostor vše zvážit, pročíst si dokumenty, poradit se, připravit v klidu nabídku, a ne mít pocit, že jsou pod tlakem.
Dobrý obchod je ten, kdy jsou obě strany spokojené – jeden dobře prodal a druhý skvěle koupil.
